Zniesienie współwłasności

Kancelaria Prawnicza - Olkusz, Dąbrowa Górnicza, Miechów.

W niniejszym wpisie przegląd orzecznictwa dotyczący art. 622 k.p.c – zgodnego przeprowadzenia podziału.

Brzmi on następująco :

§ 1. W toku postępowania o zniesienie współwłasności sąd powinien nakłaniać współwłaścicieli do zgodnego przeprowadzenia podziału, wskazując im sposoby mogące do tego doprowadzić.

§ 2. Gdy wszyscy współwłaściciele złożą zgodny wniosek co do sposobu zniesienia współwłasności, sąd wyda postanowienie odpowiadające treści wniosku, jeżeli spełnione zostanie wymaganie, o którym mowa w art. 621 projekt podziału nieruchomości na części, a projekt podziału nie sprzeciwia się prawu ani zasadom współżycia społecznego, ani też nie narusza w sposób rażący interesu osób uprawnionych.

Postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 24 czerwca 2014 r. I CSK 479/13

Tytuł: Związanie sądu co do zniesienia współwłasności w postępowaniu o zniesienie współwłasności.

W postępowaniu o zniesienie współwłasności zgodnie z art. 622 § 1 k.p.c. na sądzie spoczywa obowiązek – mieszczący się w ramach generalnego postulatu współdziałania organu orzekającego ze stronami w celu szybkiego i ugodowego załatwienia sprawy przedstawionej pod osąd (art. 5, art. 10, art. 212 k.p.c.) – nakłaniania współwłaścicieli do zgodnego przeprowadzenia podziału. Jednakże jedynie w razie złożenia przez wszystkich współwłaścicieli zgodnego wniosku co do zniesienia współwłasności, sąd ma obowiązek wydać postanowienie odpowiadające treści wniosku, jeżeli ponadto zostaną spełnione określone w ustawie wymagania (art. 621 i 622 § 2 k.p.c.). W innych zaś wypadkach sąd nie jest związany wnioskiem, co do sposobu zniesienia współwłasności. Oznacza to, że wówczas o wyborze sposobu zniesienia współwłasności – co podkreśla się również w piśmiennictwie – rozstrzyga sąd, korzystając jedynie z trzech ustawowo unormowanych sposobów zniesienia współwłasności, stosowanych w kolejności określonej przez ustawodawcę. W pierwszym rzędzie sąd powinien zastosować podział rzeczy wspólnej; w razie niedopuszczalności podziału fizycznego kolejnym sposobem zniesienia współwłasności jest przyznanie rzeczy jednemu ze współwłaścicieli (z obowiązkiem spłaty pozostałych współwłaścicieli), końcowe zaś miejsce zajmuje sprzedaż rzeczy i podział pomiędzy współwłaścicieli uzyskanej ceny (art. 212 k.c.)

LEX nr 1532774, Dz.U.2014.101: art. 621; art. 622

Zniesienie współwłasności przez podział rzeczy.

 Zniesienie współwłasności przez podział rzeczy jest – co podkreśla się w literaturze i orzecznictwie (por. postanowienia Sądu Najwyższego z dnia 8 października 2009 r., II CK 2/09, nie publ. i z dnia 9 września 2011 r., I CSK 674/10, nie publ.) – preferowanym przez ustawodawcę sposobem zniesienia współwłasności, ponieważ jest najbardziej sprawiedliwy z punktu widzenia indywidualnych interesów, każdy ze współwłaścicieli jest bowiem traktowany jednakowo i otrzymuje w naturze część tego, co stanowiło jego udział przed zniesieniem współwłasności. Ten sposób zniesienia współwłasności zapewnia współwłaścicielowi prawo do części nieruchomości określonej zasadniczo udziałem w niej (z możliwą korektą – art. 212 § 1 k.c.) i chroni go przed niechcianym „wywłaszczeniem”, choćby odpłatnym. Jednocześnie ustawodawca, mając na względzie potrzebę ochrony ogólnego interesu społeczno-gospodarczego, określił granice dopuszczalności zastosowania omawianego sposobu zniesienia współwłasności, Zgodnie z art. 211 k.c. podział rzeczy wspólnej jest niedopuszczalny, jeżeli byłby sprzeczny z przepisami ustawy lub ze społeczno – gospodarczym przeznaczeniem rzeczy albo że pociągałby za sobą istotną zmianę rzeczy lub znaczne zmniejszenie jej wartości. Należy podkreślić, że wyjątki od podziału rzeczy wspólnej – ustanowienie odrębnej własności lokali jest także takim podziałem (por. postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 15 grudnia 1998 r., I CKN 447/98, niepubl.) – zostały wyliczone w sposób wyczerpujący i niedopuszczalna jest ich wykładnia rozszerzająca (por. postanowienia Sądu Najwyższego z dnia 4 października 2002 r., IV CKN 1283/00, OSNC 2003, Nr 2, poz. 170 i z dnia 13 stycznia 2012 r., I CSK 358/11, nie publ.).

Sposoby sądowego zniesienia współwłasności

Kolejnym sposobem sądowego zniesienia współwłasności jest przyznanie rzeczy wspólnej jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych. Z treści art. 212 § 2 k.c. wynika jednak jednoznacznie, że znajduje on zastosowanie wówczas, gdy rzecz nie daje się podzielić. Oznacza to, że jeżeli rzecz jest podzielna, a współwłaściciele nie złożą zgodnego wniosku co do sposobu zniesienia współwłasności, to sąd stosuje podział rzeczy wspólnej, nie może zaś uwzględnić wniosku jednego ze współwłaścicieli o przyznanie jemu całej rzeczy. Niewątpliwie zniesienie współwłasności podzielnej rzeczy wspólnej przez przyznanie jej jednemu ze współwłaścicieli można by zastosować w razie umownego zniesienia współwłasności, ale w wypadku postępowania sądowego – jedynie w razie zgodnego wniosku współwłaścicieli. Takie stanowisko co do dopuszczalności sądowego zniesienia współwłasności przez przyznanie rzeczy wspólnej jednemu ze współwłaścicieli wyrażone zostało także w piśmiennictwie.

Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 21 grudnia 1974 r., III CZP 31/74

Ustanowienie odrębnej własności lokali jest dopuszczalne także w sądowym postępowaniu o zniesienie współwłasności.

OSNC 1975/9/128, Dz.U.2014.121: art. 135; art. 212, Dz.U.2014.101: art. 622; art. 623

przegląd orzeczn.: Szpunar A. Wanatowska W. Przegląd orzecznictwa, przegląd orzeczn.: Siedlecki W. Przegląd orzecznictwa

Sentencja

Sąd Najwyższy, z udziałem przedstawiciela Prokuratury Generalnej PRL prokuratora Z. Jędrzejczaka i protokolanta – członka Biura Orzecznictwa SN J. Sokołowskiego, po rozpoznaniu następującego zagadnienia prawnego, przedstawionego pełnemu składowi Izby Cywilnej  Sądu Najwyższego postanowieniem Sądu Najwyższego z dnia 25 kwietnia 1974 r. w składzie trzech sędziów w sprawie z wniosku Stanisławy B. z udziałem Józefa B. o podział majątku wspólnego:

„Czy sądowe zniesienie współwłasności nieruchomości przez ustanowienie odrębnej własności lokali mieszkalnych jest dopuszczalne?”,

uchwalił:

Ustanowienie odrębnej własności lokali jest dopuszczalne także w sądowym postępowaniu o zniesienie współwłasności.

Pogląd ten, wyrażony po raz pierwszy w orzeczeniu Sądu Najwyższego z dnia 3.I.1962 r. I CR 920/61 (OSNCP  1963, poz. 62), znalazł potwierdzenie w uchwale składu siedmiu sędziów z dnia 11.XI.1963 r. III CO 34/62 (OSNCP 1965, poz. 199), wpisanej do księgi zasad prawnych, a następnie – już na tle przepisów kodeksu cywilnego – w orzeczeniu z dnia 18.XI.1965 r. I CR 456/65 (OSNCP 1966, poz. 153) oraz w orzeczeniu z dnia 25.II.1965 r. III  CR 16/65 („Nowe Prawo” 1966, nr 6, str. 800).

W uzasadnieniu wyżej wymienionej uchwały składu siedmiu sędziów, podjętej w czasie obowiązywania przepisów rozporządzenia Prezydenta RP z dnia 24 października 1934 r. o własności lokali (Dz. U. Nr 94, poz. 848 ze zm.), przytoczono dwa argumenty na poparcie  zasady prawnej, że sądowe zniesienie współwłasności nieruchomości przez ustanowienie odrębnej własności lokali jest niedopuszczalne. Pierwszy, zaczerpnięty z wykładni przepisów cyt. rozporządzenia, sprowadzał się do stwierdzenia, że rozporządzenie to – które  wprowadziło do obowiązującego polskiego prawa cywilnego instytucję odbiegającą od zasady, iż budowle trwale z nieruchomością związane uważa się za jej części składowe, nie mogące być przedmiotem odrębnych praw rzeczowych – stanowi akt prawodawczy wyjątkowy i  jako taki powinno podlegać wykładni ścieśniającej. W związku z tym przewidzianą w cyt. rozporządzeniu drogę powstania tego prawa w drodze umowy uznać należy za jedyną. Drugi argument nawiązywał do istoty zniesienia współwłasności, polegającej na zlikwidowaniu  wspólności istniejącej między współwłaścicielami przez fizyczny podział lub sprzedaż rzeczy. Ustanowienie odrębnej własności lokali – jak podkreślono w uzasadnieniu uchwały – nie likwiduje w pełni stosunku współwłasności, ponieważ utrzymuje się ona nadal w odniesieniu  do wspólnej nieruchomości. Ustanowienie tego prawa nie powoduje w ogóle zniesienia współwłasności, lecz jedynie przekształca wspólnotę własnościową jednego typu w inny jej rodzaj.

Następne orzeczenia, wydane już pod rządem kodeksu cywilnego i podkreślające dalszą aktualność cytowanej wyżej zasady prawnej, podkreślały ponadto, że przepisy tego kodeksu wymagają również do ustanowienia odrębnej własności lokali zawarcia w tym, przedmiocie  umowy przez osoby zainteresowane (art. 137 k.c.).

Pytanie prawne przedstawione przez skład trzech sędziów do rozpoznania pełnemu składowi Izby Cywilnej zmierza do ponownego rozważenia tego zagadnienia.

II. Artykuł 137 § 1 k.c. stanowi, że do ustanowienia odrębnej własności lokali mieszkalnych potrzebna jest umowa zawarta w formie aktu notarialnego. Rozstrzygnięcie więc przedstawionego przez skład trzech sędziów pytania prawnego wymaga przede wszystkim  rozważenia, czy przepis ten stanowi jedyną i wyłączną drogę ustanowienia – w świetle przepisów kodeksu cywilnego – odrębnej własności lokali, czy też istnieje możliwość powstania tego prawa również w inny sposób, m.in. w drodze orzeczenia sądu w postępowaniu  o zniesienie współwłasności. Odpowiadając na to pytanie należy stwierdzić, że przepis art. 137 § 1 k.c., przewidujący możliwość ustanowienia odrębnej własności lokali w drodze zawarcia umowy w formie aktu notarialnego, nie wyłącza powstania takiego prawa również  w drodze orzeczenia sądowego.

Generalna zasada naszego prawa cywilnego.

Wynika to z generalnej zasady naszego prawa cywilnego, w myśl której jeżeli istnieje możliwość regulacji danego stosunku prawnego w drodze umowy, a zarazem zainteresowana osoba (osoby) ma obowiązek dokonania takiej regulacji na żądanie drugiego zainteresowanego,  to w razie niezgodności między stronami w grę wchodzi orzeczenie sądowe.

Powyższa zasada została podkreślona przez Sąd Najwyższy m.in. w wytycznych wymiaru sprawiedliwości i praktyki sądowej z dnia 28.IX.1963 r. III CO 33/62 w sprawie stosowania przepisów art. 78, 82-85 i 90 prawa rzeczowego (OSNCP 1964, poz. 22). W szczególności w wytycznych tych podkreślono, że współwłaściciele mogą w umowie określić sposób korzystania z rzeczy.  Jeżeli zwykły, ustawowy sposób korzystania z rzeczy wspólnej nie funkcjonuje prawidłowo, to umowę taką może zastąpić decyzja sądu, mająca także charakter kształtujący, gdyż każdy ze współwłaścicieli może w takiej sytuacji żądać, ażeby wszyscy współwłaściciele  podjęli w ramach zarządu rzeczą wspólną decyzję co do odmiennego, aniżeli to przewiduje ustawa, korzystania z rzeczy wspólnej, z uwzględnieniem uzasadnionego interesu żądającego i pozostałych współuprawnionych. Jak wyjaśniono dalej w wymienionych wytycznych,  sąd może w trybie zarządu rzeczą wspólną wydać decyzję tylko takiej treści, jaką mogłaby mieć decyzja samych współwłaścicieli, „gdyż podejmowanie decyzji co do sposobu korzystania z rzeczy wspólnej należy (…) do samych współwłaścicieli, sąd zaś jest powołany  jedynie do wydawania decyzji zastępczych w braku rozstrzygnięcia przez zainteresowanych”.

Zastąpienia przez orzeczenie sądu umowy odnoszącej się wprost do odrębnej własności lokali.

Na możliwość zastąpienia przez orzeczenie sądu umowy odnoszącej się wprost do odrębnej własności lokali wskazuje art. 153 ustawy o spółdzielniach i ich związkach (Dz. U. z 1961 r. Nr 12, poz. 61; zm. Dz. U. z 1974 r. Nr 47, poz. 284). Według tego przepisu,  z chwilą zakończenia likwidacji spółdzielni spółdzielcze prawo lokalowe przekształca się w prawo odrębnej własności, jeżeli dotyczy domu jednorodzinnego lub lokali w małym domu mieszkalnym. Dzieje się to z mocy samego prawa, dlatego też do powstania odrębnej  własności lokali nie jest konieczne zawarcie umowy. Właściciele powinni natomiast  w drodze umowy określić prawa i obowiązki w odniesieniu do całego budynku, a zwłaszcza ich stosunkowy udział we współwłasności nieruchomości. Jeżeli jednak właściciele umowy takiej  nie zawarli, każdy z nich może wystąpić z odpowiednim żądaniem do sądu, przy czym wyrok zobowiązujący ich do zawarcia umowy na warunkach w nim wymienionych zastępuje umowę (art. 64 k.c. i art. 1047 k.p.c.).

W tym ostatnim więc wypadku, pomijając już okoliczność, że źródłem powstania odrębnej własności lokali mieszkalnych nie jest umowa, orzeczenie sądu musi zastąpić umowę, jaką właściciele lokali powinni byli zawrzeć w zakresie wyżej podanym. W szczególności  w orzeczeniu tym sąd musi określić wielkość udziałów przypadających właścicielom poszczególnych lokali we współwłasności nieruchomości oraz sposób zarządu wspólną nieruchomością.

Kancelaria Prawna Olkusz

Kancelaria Prawna Prawnicy Bracia, Adwokat, Radca Prawny, prawnik, prowadzi sprawy cywilne, sprawy związane z ubezpieczeniem odpowiedzialności cywilnej, sprawy odszkodowawcze oraz inne.

Kancelaria Prawna Sosnowiec

Kancelaria Prawna Prawnicy Bracia, Adwokat, Radca Prawny, prawnik prowadzi sprawy dotyczące, przestępstwa katastrofy, wypadku, podrobienia dokumentu i użycia go za autentyczny wiele innych. Prowadzi również sprawy o warunkowe zawieszenie wykonania kary pozbawienia wolności, warunkowe umorzenie postępowania karnego

Kancelaria Prawna Prawnicy Bracia Adwokat Sosnowiec Pogoń, Radca Prawny Sosnowiec, Prawnik Sosnowiec prowadzi sprawy karne, sprawy o wykroczenia. Oferujemy pomoc prawną z zakresu prawa rodzinnego i opiekuńczego. Kancelaria Prawna Prawnicy Bracia Adwokat Sosnowiec, Radca Prawny Sosnowiec, Prawnik Sosnowiec Pogoń prowadzi sprawy o alimenty, o podział majątku wspólnego, o rozwód.

Kancelaria Prawna Dąbrowa Górnicza

Kancelaria Prawna Prawnicy Bracia Adwokat Dąbrowa Górnicza, Radca Prawny Dąbrowa Górnicza, Prawnik Dąbrowa Górnicza prowadzi sprawy karne, sprawy o wykroczenia. Oferujemy pomoc prawną z zakresu prawa rodzinnego i opiekuńczego. Kancelaria Prawna Prawnicy Bracia Adwokat Dąbrowa Górnicza, Radca Prawny Dąbrowa Górnicza, Prawnik Dąbrowa Górnicza prowadzi sprawy o podział majątku wspólnego, o rozwód. Zajmujemy się sprawami dotyczącymi prawa medycznego.

W kwestiach związanych z warunkowym zawieszeniem wykonania kary pozbawienia wolności, warunkowym umorzeniem postępowania karnego Kancelaria Prawna Prawnicy Bracia zaprasza do Oddziałów w Sosnowcu, w Miechowie, Dąbrowie Górniczej, w Olkuszu.

W kwestiach związanych z prawem karnym, prawem rodzinnym i opiekuńczym, z  prawem cywilnym Kancelaria Prawna Prawnicy Bracia zaprasza do Oddziałów w Miechowie, Dąbrowie Górniczej, w Olkuszu, Sosnowcu.